Aktualizacja: 9 października 2026 | Autor: Marcin Bochenek | Czas czytania: 9 min
Zastrzeżenie: Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. To, czy Twój najem jest działalnością gospodarczą, zależy od konkretnych okoliczności. W razie wątpliwości skonsultuj się z księgowym albo doradcą podatkowym.
Krótka odpowiedź: Przychody z najmu prywatnego rozliczasz od 2023 r. wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów. Tę samą dwustopniową stawkę ma najem w ramach działalności gospodarczej, w tym usługi zakwaterowania (PKWiU dział 55). Różnica nie leży więc w stawce, tylko w obowiązkach: przy działalności prowadzisz ewidencję przychodów i opłacasz składki jak przedsiębiorca, a osobno oceniasz status VAT (stawka 8% na zakwaterowanie albo zwolnienie podmiotowe do 240 000 zł). Przepisy nie definiują najmu krótkoterminowego, więc o rodzaju najmu decyduje ogólna definicja działalności gospodarczej.
W skrócie: podatek od najmu krótkoterminowego w 2026 r.
- Najem prywatny: wyłącznie ryczałt, 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Skali podatkowej ani podatku liniowego dla najmu prywatnego wybrać nie możesz.
- Najem jako działalność gospodarcza (w tym PKWiU 55): te same stawki ryczałtu 8,5% i 12,5%, ale możesz też wybrać skalę lub podatek liniowy.
- Ewidencja przychodów: nie dotyczy najmu prywatnego (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie), dotyczy działalności.
- VAT: usługi zakwaterowania mają stawkę 8%, a zwolnienie podmiotowe obejmuje sprzedaż do 240 000 zł rocznie.
- Platformy rezerwacyjne: raportują dane gospodarzy do Krajowej Administracji Skarbowej (DAC7).
- Opłata miejscowa: wprowadza ją rada gminy, więc zasady sprawdzasz w uchwale gminy, w której leży obiekt.
Podstawa prawna
- Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, z późn. zm.): art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 oraz ust. 6, 13 i 14, art. 15 ust. 3, art. 21.
- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592): art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 6.
- Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263): art. 15, art. 41 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113, art. 146ef, załącznik nr 3.
- Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707): art. 17 i art. 19.
- Ustawa z 9 marca 2017 r. o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1379): art. 75a i art. 75b.
Najem prywatny czy działalność gospodarcza
Ustawa o PIT definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową, między innymi polegającą na wykorzystywaniu rzeczy, prowadzoną we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6). Najem jest natomiast osobnym źródłem przychodów, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).
W ustawie o PIT ani w ustawie o ryczałcie nie ma pojęcia najmu krótkoterminowego. Nie ma też progu liczby lokali ani dni wynajmu, po którym najem automatycznie staje się działalnością. Ocena zależy od całości okoliczności. Przy analizie warto przyjrzeć się takim elementom (to nie jest zamknięta lista z ustawy):
- ile lokali wynajmujesz i jak regularnie,
- czy poza noclegiem świadczysz usługi dodatkowe, na przykład sprzątanie, zmianę pościeli, obsługę meldunku czy śniadania,
- czy lokale wprowadziłeś do ewidencji środków trwałych firmy,
- czy sam prowadzisz promocję i obsługę rezerwacji, czy najem jest sporadyczny.
Im bardziej Twoja aktywność przypomina zorganizowaną, powtarzalną usługę hotelową, tym trudniej obronić tezę o zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Jeśli masz wątpliwości, rozstrzygnij je przed rozpoczęciem sezonu, a nie w trakcie kontroli.
Osobny wyjątek dotyczy gospodarstw rolnych: dochody z wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeśli liczba pokoi nie przekracza 5, są zwolnione z podatku dochodowego (art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT, stosowany do ryczałtowców na podstawie art. 10 ustawy o ryczałcie).
Czy najem prywatny możesz rozliczać na skali?
Nie. Zgodnie z informacją na podatki.gov.pl od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a nie musisz go wybierać, bo stosuje się z mocy prawa. Wynika to z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie: osoby osiągające przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt.
Porównanie obu wariantów
| Najem prywatny | Najem w działalności gospodarczej | |
|---|---|---|
| Forma opodatkowania | wyłącznie ryczałt | ryczałt, skala podatkowa (art. 27 PIT) albo podatek liniowy 19% (art. 30c PIT) |
| Stawka ryczałtu | 8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki | tak samo (PKWiU dział 55 oraz 68.20.1) |
| Koszty | nie odliczasz | na ryczałcie nie odliczasz, na skali i liniowym tak |
| Ewidencja przychodów | brak obowiązku | obowiązkowa (art. 15 ust. 1) |
| Składka zdrowotna z art. 81 ust. 2e | nie dotyczy (przepis mówi o osobach prowadzących działalność pozarolniczą) | tak, według progów przychodu |
Ryczałt od najmu: stawki i rozliczenie
Stawki wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie. Obejmują przychody z najmu prywatnego (lit. a), przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością (lit. b), usługi związane z zakwaterowaniem w PKWiU dziale 55 (lit. c) i usługi wynajmu oraz obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych w PKWiU 68.20.1 (lit. d). Dla każdej z tych grup stawka wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Przykład: przychód z najmu w roku wynosi 150 000 zł. Podatek to 8,5% × 100 000 zł = 8 500 zł oraz 12,5% × 50 000 zł = 6 250 zł, razem 14 750 zł. Koszty (remont, prowizje, media) nie zmniejszają podstawy, bo ryczałt płacisz od przychodu (art. 12 ust. 2).
Kilka zasad, które warto znać:
- Limit 100 000 zł liczy się osobno dla przychodów z działalności (także w spółce) i osobno dla przychodów z najmu prywatnego (art. 12 ust. 14).
- Małżonkowie we wspólności majątkowej dzielą przychody z najmu prywatnego po połowie, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich. Wtedy próg 12,5% zaczyna się od 200 000 zł (art. 12 ust. 6, 7 i 13). Oświadczenie składasz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś pierwszy przychód w roku.
- Przychód z najmu prywatnego to pieniądze i wartości pieniężne otrzymane lub postawione do Twojej dyspozycji w roku kalendarzowym (art. 6 ust. 1a).
- Terminy: ryczałt wpłacasz miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Możesz płacić kwartalnie, jeśli spełniasz warunki z art. 21 ust. 1b, na przykład gdy przychody roku poprzedniego nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1 i 1a). Zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2).
Obowiązki, gdy zakwaterowanie jest działalnością gospodarczą
Podatnik ryczałtu prowadzący działalność musi mieć dowody zakupu towarów, wykaz środków trwałych oraz ewidencję przychodów prowadzoną odrębnie za każdy rok podatkowy (art. 15 ust. 1). Wzór ewidencji i zasady jej prowadzenia określa rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 6 września 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1294). Zapisy robisz najpóźniej do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (§ 6 rozporządzenia).
Ewidencję i wykaz środków trwałych prowadzi się przy użyciu programu komputerowego i przesyła w formie elektronicznej do urzędu skarbowego w terminie złożenia PIT-28 (art. 15 ust. 12). Według komunikatu Ministerstwa Finansów dotyczy to od 2026 r. podatników składających JPK_V7M (pierwsza wysyłka w 2027 r.), a pozostałych od 2027 r. (pierwsza wysyłka w 2028 r.).
Brak ewidencji albo ewidencja niezgodna z wymogami grozi szacowaniem: ryczałt od niezewidencjonowanego przychodu wynosi wtedy pięciokrotność stawki, nie więcej niż 75% przychodu (art. 17 ust. 1 i 2).
Najem prywatny jest z obowiązku prowadzenia ewidencji zwolniony (art. 15 ust. 3). Warto jednak zachować raporty z platform i potwierdzenia wpłat, bo to one pokażą, ile wpłynęło w danym roku.
VAT przy krótkim najmie
Podatnikiem VAT jest osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Ta definicja jest sformułowana inaczej niż w ustawie o PIT: obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Status VAT oceniasz więc osobno.
Stawka 8%. Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55) znajdują się w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, czyli w wykazie usług objętych obniżoną stawką z art. 41 ust. 2. W 2026 r. stawka obniżona wynosi 8% na podstawie art. 146ef ustawy o VAT. Ten przepis wiąże wysokość stawek z wydatkami na obronę, a koniec okresu ich obowiązywania ogłasza minister finansów w Monitorze Polskim do 31 października roku, którego dotyczą warunki. Przed fakturowaniem w nowym roku sprawdź więc aktualny komunikat.
Zwolnienie podmiotowe. Sprzedaż jest zwolniona z VAT, jeśli jej wartość nie przekroczyła w poprzednim ani w bieżącym roku podatkowym 240 000 zł (art. 113 ust. 1). Jeśli zaczynasz działalność w trakcie roku, limit liczy się proporcjonalnie do okresu jej prowadzenia (art. 113 ust. 9 i 10). Jeśli limit przekroczysz, zwolnienie traci moc od czynności, którą go przekroczono (art. 113 ust. 5). Wyłączenia z zastosowania zwolnienia wymienione w art. 113 ust. 13 nie obejmują usług zakwaterowania. Szczegóły omawiamy w artykule o zwolnieniu z VAT do 240 000 zł.
Zwolnienie dla najmu mieszkań. Art. 43 ust. 1 pkt 36 zwalnia z VAT wynajem nieruchomości mieszkalnych, ale wyłącznie na cele mieszkaniowe. Krótkie pobyty turystyczne co do zasady nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, dlatego zakwaterowanie krótkoterminowe zwykle rozlicza się według zasad dla usług zakwaterowania. Przy nietypowym stanie faktycznym warto to potwierdzić z księgowym.
Faktury i KSeF. Od 1 kwietnia do 31 grudnia 2026 r. podatnicy obowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych mogą wystawiać faktury elektroniczne lub papierowe, jeśli łączna wartość sprzedaży udokumentowanej tymi fakturami w danym miesiącu nie przekracza 10 000 zł (art. 145m). Dla faktur wystawianych firmom zobacz artykuł o KSeF.
Opłata miejscowa
Rada gminy może wprowadzić opłatę miejscową. Pobiera się ją od osób fizycznych przebywających dłużej niż dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych w miejscowościach spełniających warunki z ustawy, za każdą rozpoczętą dobę pobytu (art. 17 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Zasady poboru, stawki i terminy płatności ustala uchwała rady gminy, w granicach stawek maksymalnych z ustawy. Gmina może też zarządzić pobór w drodze inkasa, wskazać inkasentów i nałożyć na nich obowiązek prowadzenia ewidencji osób zobowiązanych do opłaty (art. 19 pkt 1 i 2). Dlatego sprawdź uchwałę gminy, w której leży Twój obiekt.
Platformy rezerwacyjne i DAC7
Operatorzy platform, przez które gospodarze udostępniają nieruchomości, przekazują Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacje o sprzedawcach podlegających raportowaniu. Termin to koniec miesiąca następującego po zakończeniu okresu sprawozdawczego, w którym operator zidentyfikował takiego sprzedawcę (art. 75b ust. 1 ustawy o wymianie informacji podatkowych). Udostępnienie nieruchomości za wynagrodzeniem jest „stosowną czynnością” podlegającą raportowaniu (art. 75a ust. 1 pkt 20 lit. a). Próg 30 transakcji i 2000 euro, który wyłącza sprzedawców, dotyczy wyłącznie sprzedaży towarów (art. 75a ust. 1 pkt 24 lit. d). Praktyczny wniosek: dane o Twoich przychodach z platform trafiają do administracji skarbowej, więc rozliczenie powinno się z nimi zgadzać.
Planowane zmiany od 2027 r.
Rządowy projekt nowelizacji ustaw o PIT, CIT i ryczałcie (druk sejmowy nr 3137 z 24 września 2026 r.) przewiduje wyższe stawki ryczałtu dla przychodów z najmu uzyskiwanych od podmiotów powiązanych z podatnikiem: 15% od nadwyżki ponad 100 000 zł, a przy najmie lub dzierżawie własności intelektualnej od takiego podmiotu 17%. Projekt miałby obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. Pierwsze czytanie odbyło się 6 października 2026 r. i projekt trafił do Komisji Finansów Publicznych, więc nie jest to jeszcze obowiązujące prawo. Najem zwykłym gościom platform rezerwacyjnych tych zmian nie dotyczy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy najem krótkoterminowy zawsze jest działalnością gospodarczą? Nie. Przepisy nie wprowadzają osobnej kategorii najmu krótkoterminowego. Liczy się to, czy spełnione są cechy działalności z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: zarobkowy charakter, własne imię, zorganizowanie i ciągłość. Ocena zależy od okoliczności, między innymi od liczby lokali i zakresu usług dodatkowych.
Jaka jest stawka ryczałtu przy Airbnb prowadzonym jako firma? 8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, zarówno dla usług zakwaterowania (PKWiU dział 55), jak i dla wynajmu własnych nieruchomości (PKWiU 68.20.1). Wynika to z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie.
Czy przy najmie prywatnym muszę prowadzić ewidencję? Ustawa tego nie wymaga (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Wymaga jej natomiast najem prowadzony jako działalność.
Czy muszę płacić VAT od najmu prywatnego? To zależy od oceny Twojej aktywności według art. 15 ustawy o VAT. Jeśli jesteś podatnikiem VAT, usługi zakwaterowania opodatkowujesz stawką 8%, chyba że przysługuje Ci zwolnienie podmiotowe do 240 000 zł.
Czy Airbnb lub Booking przekazują dane skarbówce? Tak. Operatorzy platform raportują dane sprzedawców udostępniających nieruchomości do Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie przepisów o wymianie informacji podatkowych.
Jak pomaga Plumm
Plumm prowadzi księgowość najmu krótkoterminowego online: importuje rezerwacje z Previo oraz z plików eksportu Airbnb, generuje z nich faktury, obsługuje waluty z kursami NBP i prowadzi ewidencję przychodów ryczałtu lub KPiR. Wybór formy opodatkowania i ocenę, czy Twój najem jest działalnością gospodarczą, omawiasz z księgową. Więcej znajdziesz na stronie księgowości dla najmu krótkoterminowego. Porównanie form opodatkowania znajdziesz w artykule o formach opodatkowania, a ogólny przewodnik po ryczałcie w artykule ryczałt ewidencjonowany 2026.
Źródła
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843: https://eli.gov.pl/eli/DU/2025/843
- Ustawa z 15 maja 2026 r. zmieniająca m.in. ustawę o ryczałcie, Dz.U. 2026 poz. 779: https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/779
- Ustawa o PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592: https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/592
- Ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263: https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/1263
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707: https://eli.gov.pl/eli/DU/2025/707
- Ustawa o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1379: https://eli.gov.pl/eli/DU/2025/1379
- Rozporządzenie MFiG w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów, Dz.U. 2025 poz. 1294: https://eli.gov.pl/eli/DU/2025/1294
- Sejm X kadencji, druk nr 3137 (projekt rządowy): https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3137
- Ministerstwo Finansów, Rozliczenie dochodów z najmu (ryczałt ewidencjonowany): https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany
- Ministerstwo Finansów, Elektroniczne księgi i ewidencje podatkowe: https://www.gov.pl/web/finanse/elektroniczne-ksiegi-i-ewidencje-podatkowe
Artykuł przygotowany na podstawie przepisów obowiązujących na dzień 9 października 2026 r. Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady podatkowej.