Ładowanie...
Ładowanie...
Najem krótkoterminowy
Ryczałt czy skala, VAT 8%, DAC7, KSeF — Plumm prowadzi rozliczenia najmu krótkoterminowego krok po kroku. Faktury z rezerwacji generują się same, a AI Asystent odpowiada na pytania o podatki.
To nie najem prywatny
Wynajem apartamentu na doby przez Airbnb czy Booking.com podatkowo nie jest „najmem prywatnym”, jaki znasz z długoterminowego wynajmu mieszkania. To usługi zakwaterowania, sklasyfikowane w dziale PKWiU 55. Ta różnica ma realne konsekwencje: inne zasady VAT i inne podejście do zwolnień, o których warto wiedzieć zanim wystawisz pierwszą fakturę.
Formy opodatkowania
Najem krótkoterminowy w działalności gospodarczej (JDG) możesz rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, skalą podatkową lub podatkiem liniowym. Ryczałt jest prosty, ale nie pozwala odliczać kosztów. Skala i liniowy są korzystniejsze, gdy masz wysokie koszty operacyjne — remonty, wyposażenie, media, prowizje platform rezerwacyjnych.
| Forma opodatkowania | Stawka | Dla kogo |
|---|---|---|
| Ryczałt ewidencjonowany | 8,5% do 100 000 zł / 12,5% od nadwyżki | Niskie koszty operacyjne, prosta ewidencja |
| Skala podatkowa | 12% / 32% od dochodu | Wysokie koszty (remonty, wyposażenie), łączenie z innymi dochodami |
| Podatek liniowy | 19% od dochodu | Wysokie koszty, wysoka rentowność, brak wspólnego rozliczenia z małżonkiem |
Nie wiesz, co wybrać? Sprawdź w kalkulatorze ryczałtu albo przeczytaj pełne porównanie form opodatkowania.
VAT
Usługi zakwaterowania są objęte stawką VAT 8%. Możesz jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli Twój roczny obrót nie przekracza 240 000 zł (limit 2026) — wtedy nie naliczasz VAT wcale.
Zwolnienie przedmiotowe VAT dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe dotyczy tylko najmu długoterminowego. Najem krótkoterminowy (usługi zakwaterowania) na to zwolnienie nie może się powołać — to częsty błąd, który kończy się korektą deklaracji.
DAC7
Na mocy unijnej dyrektywy DAC7 platformy takie jak Airbnb i Booking.com mają obowiązek raportować przychody gospodarzy administracji skarbowej. To oznacza, że urząd skarbowy zna Twoje realne obroty z tych platform — bez czekania na kontrolę. Rozjazd między tym, co zgłaszasz w deklaracjach, a danymi z raportu DAC7, to prosta droga do wezwania i korekty. Rozlicz się zgodnie z rzeczywistymi rezerwacjami — Plumm importuje je automatycznie, więc nic nie umknie.
KSeF a najem krótkoterminowy: faktury dla firm (B2B) — np. gdy nocleg rezerwuje i płaci firma — podlegają obowiązkowi KSeF według ustawowego harmonogramu. Sprzedaż dla gości indywidualnych (B2C) pozostaje poza tym obowiązkiem. Jak to działa krok po kroku w Plumm, opisujemy w integracji KSeF.
Moduł STR w Plumm
Moduł najmu krótkoterminowego łączy się z Twoimi rezerwacjami i standardową księgowością Plumm — jedna aplikacja, jeden AI Asystent, jedna ewidencja.
Rezerwacja zamienia się w fakturę bez przepisywania danych — Plumm pobiera gościa, termin pobytu i kwotę wprost z importu.
Synchronizacja z Previo oraz import plików eksportu Airbnb. Rezerwacje z obu źródeł trafiają do jednej, spójnej ewidencji.
Rezerwacje w EUR przeliczane są automatycznie po kursie średnim NBP z dnia poprzedzającego powstanie obowiązku podatkowego — zgodnie z ustawą o VAT.
Zarządzasz cudzymi apartamentami? Moduł rozliczeń właścicieli liczy ich udział w przychodzie i generuje rozliczenie miesięczne per apartament.
Standard Plumm dla każdej firmy: prowadzenie KPiR lub ewidencji ryczałtu, wyliczanie zaliczek i generowanie deklaracji gotowych do wysyłki.
Pytania o VAT, DAC7 czy formę opodatkowania możesz zadać AI Asystentowi. Sprawy niejednoznaczne trafiają do księgowej Plumm.
Moduł STR to płatny dodatek do konta Plumm — cena zależy od liczby apartamentów i modelu rozliczeń. Napisz do nas, a dobierzemy ofertę dopasowaną do Twojej skali — skontaktuj się. Ceny planów bazowych (KPiR/ryczałt, deklaracje, AI Asystent) sprawdzisz na stronie cennika.
Moduł STR nie powstał w oderwaniu od rzeczywistości. Zbudowaliśmy go na bazie realnej operacji 35 apartamentów w Trójmieście — z tymi samymi problemami, które masz Ty: rezerwacje z kilku platform, rozliczenia właścicieli, płatności w EUR.
FAQ
Zależy od Twoich kosztów. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki — prosty w prowadzeniu, ale bez odliczania kosztów. Skala podatkowa (12%/32%) lub podatek liniowy (19%) opłacają się, gdy masz wysokie koszty: remonty, wyposażenie, media, prowizje platform rezerwacyjnych — bo te koszty pomniejszają podstawę opodatkowania. Przy wielu apartamentach i realnych nakładach warto policzyć obie opcje przed wyborem formy.
Usługi zakwaterowania (PKWiU dział 55, do którego zalicza się najem krótkoterminowy) są objęte stawką VAT 8%. Możesz jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli Twój obrót roczny nie przekracza 240 000 zł (limit 2026). Uwaga: zwolnienie przedmiotowe dla wynajmu na cele mieszkaniowe NIE obejmuje najmu krótkoterminowego — to inna kategoria podatkowo, więc nie możesz się na nie powołać.
Platformy takie jak Airbnb i Booking.com mają obowiązek raportować przychody gospodarzy administracji skarbowej w ramach unijnej dyrektywy DAC7. Oznacza to, że skarbówka zna Twoje realne przychody z tych platform — rozjazd między tym, co zgłaszasz w deklaracjach, a tym, co raportuje platforma, to praktycznie zaproszenie do kontroli. Rozliczaj się zgodnie z rzeczywistymi rezerwacjami.
Tak, w dużej mierze. Plumm importuje rezerwacje z Previo oraz z plików eksportu Airbnb i generuje z nich faktury automatycznie — bez ręcznego przepisywania danych gościa, kwoty i terminu pobytu. Płatności w EUR są przeliczane po kursie średnim NBP zgodnie z przepisami o VAT.
Jeśli zarządzasz apartamentami należącymi do innych właścicieli, Plumm ma dedykowany moduł rozliczeń właścicieli — liczy udział właściciela w przychodzie (np. metodą udziału w kwocie netto lub netto pomniejszonym o prowizje platform), generuje rozliczenie miesięczne per apartament i pozwala śledzić historię wypłat.
Faktury wystawiane dla firm (B2B) — np. dla firmy rezerwującej nocleg służbowo — podlegają obowiązkowi KSeF według ustawowego harmonogramu. Sprzedaż dla gości indywidualnych (B2C) pozostaje poza obowiązkiem KSeF. Szczegóły harmonogramu i jak to działa w Plumm opisujemy w integracji KSeF.
Gotowy?
Załóż konto i podłącz pierwszą rezerwację. Jeśli zarządzasz wieloma apartamentami lub potrzebujesz rozliczeń właścicieli, porozmawiajmy o ofercie dopasowanej do Twojej skali.