Ładowanie...
Ładowanie...
Najem krótkoterminowy
Ryczałt czy skala, VAT 8%, DAC7, KSeF: Plumm prowadzi rozliczenia najmu krótkoterminowego krok po kroku. Faktury z rezerwacji generują się same, a AI Asystent odpowiada na pytania o podatki.
To nie najem prywatny
Wynajem apartamentu na doby przez Airbnb czy Booking.com podatkowo nie jest „najmem prywatnym”, jaki znasz z długoterminowego wynajmu mieszkania. To usługi zakwaterowania, sklasyfikowane w dziale PKWiU 55. Ta różnica ma realne konsekwencje: inne zasady VAT i inne podejście do zwolnień, o których warto wiedzieć zanim wystawisz pierwszą fakturę.
Formy opodatkowania
Najem krótkoterminowy w działalności gospodarczej (JDG) możesz rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, skalą podatkową lub podatkiem liniowym. Ryczałt jest prosty, ale nie pozwala odliczać kosztów. Skala i liniowy są korzystniejsze, gdy masz wysokie koszty operacyjne: remonty, wyposażenie, media, prowizje platform rezerwacyjnych.
| Forma opodatkowania | Stawka | Dla kogo |
|---|---|---|
| Ryczałt ewidencjonowany | 8,5% do 100 000 zł / 12,5% od nadwyżki | Niskie koszty operacyjne, prosta ewidencja |
| Skala podatkowa | 12% / 32% od dochodu | Wysokie koszty (remonty, wyposażenie), łączenie z innymi dochodami |
| Podatek liniowy | 19% od dochodu | Wysokie koszty, wysoka rentowność, brak wspólnego rozliczenia z małżonkiem |
Nie wiesz, co wybrać? Sprawdź w kalkulatorze ryczałtu albo przeczytaj pełne porównanie form opodatkowania.
VAT
Usługi zakwaterowania są objęte stawką VAT 8%. Możesz jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli Twój roczny obrót nie przekracza 240 000 zł (limit 2026), wtedy nie naliczasz VAT wcale.
Zwolnienie przedmiotowe VAT dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe dotyczy tylko najmu długoterminowego. Najem krótkoterminowy (usługi zakwaterowania) na to zwolnienie nie może się powołać: to częsty błąd, który kończy się korektą deklaracji.
DAC7
Na mocy unijnej dyrektywy DAC7 platformy takie jak Airbnb i Booking.com mają obowiązek raportować przychody gospodarzy administracji skarbowej. To oznacza, że urząd skarbowy zna Twoje realne obroty z tych platform, bez czekania na kontrolę. Rozjazd między tym, co zgłaszasz w deklaracjach, a danymi z raportu DAC7, to prosta droga do wezwania i korekty. Rozlicz się zgodnie z rzeczywistymi rezerwacjami: Plumm importuje je automatycznie, więc nic nie umknie.
KSeF a najem krótkoterminowy: faktury dla firm (B2B), np. gdy nocleg rezerwuje i płaci firma, podlegają obowiązkowi KSeF według ustawowego harmonogramu. Sprzedaż dla gości indywidualnych (B2C) pozostaje poza tym obowiązkiem. Jak to działa krok po kroku w Plumm, opisujemy w integracji KSeF.
Moduł STR w Plumm
Moduł najmu krótkoterminowego łączy się z Twoimi rezerwacjami i standardową księgowością Plumm: jedna aplikacja, jeden AI Asystent, jedna ewidencja.
Rezerwacja zamienia się w fakturę bez przepisywania danych: Plumm pobiera gościa, termin pobytu i kwotę wprost z importu.
Synchronizacja z Previo oraz import plików eksportu Airbnb. Rezerwacje z obu źródeł trafiają do jednej, spójnej ewidencji.
Rezerwacje w EUR przeliczane są automatycznie po kursie średnim NBP z dnia poprzedzającego powstanie obowiązku podatkowego, zgodnie z ustawą o VAT.
Zarządzasz cudzymi apartamentami? Moduł rozliczeń właścicieli liczy ich udział w przychodzie i generuje rozliczenie miesięczne per apartament.
Standard Plumm dla każdej firmy: prowadzenie KPiR lub ewidencji ryczałtu, wyliczanie zaliczek i generowanie deklaracji gotowych do wysyłki.
Pytania o VAT, DAC7 czy formę opodatkowania możesz zadać AI Asystentowi. Sprawy niejednoznaczne trafiają do księgowej Plumm.
Moduł STR to płatny dodatek do konta Plumm: cena zależy od liczby apartamentów i modelu rozliczeń. Napisz do nas, a dobierzemy ofertę dopasowaną do Twojej skali: skontaktuj się. Ceny planów bazowych (KPiR/ryczałt, deklaracje, AI Asystent) sprawdzisz na stronie cennika.
Moduł STR nie powstał w oderwaniu od rzeczywistości. Zbudowaliśmy go na bazie realnej operacji 35 apartamentów w Trójmieście, z tymi samymi problemami, które masz Ty: rezerwacje z kilku platform, rozliczenia właścicieli, płatności w EUR.
FAQ
Zależy od Twoich kosztów. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, prosty w prowadzeniu, ale bez odliczania kosztów. Skala podatkowa (12%/32%) lub podatek liniowy (19%) opłacają się, gdy masz wysokie koszty: remonty, wyposażenie, media, prowizje platform rezerwacyjnych, bo te koszty pomniejszają podstawę opodatkowania. Przy wielu apartamentach i realnych nakładach warto policzyć obie opcje przed wyborem formy.
Usługi zakwaterowania (PKWiU dział 55, do którego zalicza się najem krótkoterminowy) są objęte stawką VAT 8%. Możesz jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli Twój obrót roczny nie przekracza 240 000 zł (limit 2026). Uwaga: zwolnienie przedmiotowe dla wynajmu na cele mieszkaniowe NIE obejmuje najmu krótkoterminowego: to inna kategoria podatkowo, więc nie możesz się na nie powołać.
Platformy takie jak Airbnb i Booking.com mają obowiązek raportować przychody gospodarzy administracji skarbowej w ramach unijnej dyrektywy DAC7. Oznacza to, że skarbówka zna Twoje realne przychody z tych platform: rozjazd między tym, co zgłaszasz w deklaracjach, a tym, co raportuje platforma, to praktycznie zaproszenie do kontroli. Rozliczaj się zgodnie z rzeczywistymi rezerwacjami.
Tak, w dużej mierze. Plumm importuje rezerwacje z Previo oraz z plików eksportu Airbnb i generuje z nich faktury automatycznie, bez ręcznego przepisywania danych gościa, kwoty i terminu pobytu. Płatności w EUR są przeliczane po kursie średnim NBP zgodnie z przepisami o VAT.
Jeśli zarządzasz apartamentami należącymi do innych właścicieli, Plumm ma dedykowany moduł rozliczeń właścicieli: liczy udział właściciela w przychodzie (np. metodą udziału w kwocie netto lub netto pomniejszonym o prowizje platform), generuje rozliczenie miesięczne per apartament i pozwala śledzić historię wypłat.
Faktury wystawiane dla firm (B2B), np. dla firmy rezerwującej nocleg służbowo, podlegają obowiązkowi KSeF według ustawowego harmonogramu. Sprzedaż dla gości indywidualnych (B2C) pozostaje poza obowiązkiem KSeF. Szczegóły harmonogramu i jak to działa w Plumm opisujemy w integracji KSeF.
Gotowy?
Załóż konto i podłącz pierwszą rezerwację. Jeśli zarządzasz wieloma apartamentami lub potrzebujesz rozliczeń właścicieli, porozmawiajmy o ofercie dopasowanej do Twojej skali.